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Blog | Condominio e riqualificazione energetica
Il rifacimento dell’intonaco di una facciata condominiale richiede un inquadramento energetico preliminare, distinto dalla qualificazione edilizia delle opere. La soglia del 10% riguarda una specifica esclusione dai requisiti minimi e si rapporta alla superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio: non coincide con il 10% della singola facciata e non determina, da sola, un obbligo generalizzato di cappotto esterno.
La progettazione del ripristino di una facciata non può essere definita esclusivamente attraverso l’estensione del degrado e il costo delle lavorazioni. Occorre accertare se le opere interessino componenti dell’involucro disperdente e quale disciplina energetica sia applicabile alla configurazione prevista.
L’istruttoria tecnica deve distinguere natura delle lavorazioni, incidenza sull’involucro e prestazioni richieste ai componenti interessati. La qualificazione dell’opera ai fini del titolo edilizio non sostituisce questa verifica. Una voce di capitolato denominata genericamente “ripristino facciata” non consente di stabilire né l’applicabilità dell’esclusione né l’adeguatezza energetica della soluzione.
Ambito normativo: finiture superficiali e rifacimento dell’intonaco
Il D.M. 28 ottobre 2025 ha aggiornato il decreto sui requisiti minimi energetici degli edifici. Pubblicato il 5 dicembre 2025, è entrato in vigore il 3 giugno 2026, dopo i 180 giorni previsti dall’articolo 11. Per una pratica già avviata occorre individuare la disciplina applicabile al caso, senza dedurla soltanto dalla data in cui si apre il cantiere.
Il paragrafo 1.4.3 del nuovo Allegato 1 distingue due situazioni escluse dai requisiti minimi:
- il ripristino che riguarda soltanto finiture termicamente ininfluenti, come la tinteggiatura;
- il rifacimento di porzioni di intonaco che interessano meno del 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Perciò una tinteggiatura realmente limitata alla finitura non va confusa con la demolizione e il rifacimento dell’intonaco. Conta ciò che si esegue, non il nome sintetico dato al lavoro. Se sono previste anche altre opere sull’involucro o sugli impianti, l’inquadramento deve considerare l’intervento complessivo.
Determinazione della superficie disperdente e dell’incidenza delle opere
Il denominatore è la superficie disperdente lorda complessiva, cioè l’involucro che separa il volume a temperatura controllata dall’esterno, dal terreno e dagli ambienti non climatizzati. Comprende elementi opachi e trasparenti: pareti, finestre e le pertinenti superfici di solai e coperture. In un edificio composto da più unità immobiliari il riferimento è l’intero edificio, non il solo appartamento interessato.
Non si tratta quindi della superficie calpestabile, dei millesimi condominiali o della somma delle sole facciate visibili dalla strada. Se sopra gli appartamenti c’è un sottotetto non climatizzato, per esempio, va individuata la separazione termica effettiva: non si può conteggiare automaticamente come disperdente il tetto esterno.
Per la verifica del rifacimento dell’intonaco, il rapporto da determinare è: superficie interessata dal rifacimento dell’intonaco sull’involucro disperdente ÷ superficie disperdente lorda complessiva × 100. Numeratore e denominatore vanno ricavati da un rilievo e da un corretto inquadramento dell’edificio.
| Intonaco interessato | Incidenza | Significato della soglia |
|---|---|---|
| 90 m² | 9% | La superficie è inferiore al 10% e rientra nella specifica deroga per le porzioni di intonaco. |
| 100 m² | 10% | La superficie non è inferiore al 10%: la deroga non copre questo caso. |
| 120 m² | 12% | La soglia della deroga è superata: occorre verificare i requisiti energetici applicabili. |
La formulazione normativa è importante: dice inferiore al 10%, non “fino al 10%”. Questi esempi isolano un solo aspetto; non escludono obblighi eventualmente derivanti da altre lavorazioni.
Verifica prestazionale e scelta della soluzione di isolamento
Quando la specifica deroga non si applica, bisogna verificare i requisiti previsti per il tipo di intervento. Per le pareti interessate, uno dei parametri centrali è la trasmittanza termica: indica quanto calore attraversa la struttura in determinate condizioni. Il valore da rispettare dipende, fra l’altro, dalla zona climatica e dalla disciplina applicabile.
Se la parete esistente non raggiunge la prestazione richiesta, rifare soltanto l’intonaco ordinario potrebbe non essere sufficiente. Può quindi rendersi necessario un intervento di isolamento, da dimensionare nel progetto. Se invece la parete è già conforme, non si conclude automaticamente che debba ricevere un ulteriore strato isolante.
La norma non impone in ogni caso una tecnologia denominata “cappotto esterno”. Lo stesso Allegato 1 contempla interventi di isolamento dall’interno e in intercapedine, con disposizioni specifiche. Questo non rende le soluzioni intercambiabili: spazi, stratigrafie, umidità e dettagli costruttivi possono limitarne la praticabilità.
L’obiettivo è individuare una soluzione conforme e adatta all’edificio. Non esiste uno spessore di isolante valido per tutti i condomìni, né basta una dichiarazione commerciale sul materiale per dimostrare la prestazione della parete completa. Se si sceglie un sistema a cappotto, entra in gioco anche la documentazione del sistema: ne parlo nell’articolo sull’ETA dei sistemi ETICS.
Oltre il 25 per cento cambia l’inquadramento
La soglia del 10% riguarda la specifica deroga per l’intonaco. Il 25% serve invece a distinguere le riqualificazioni energetiche dalle ristrutturazioni importanti: se le opere pertinenti sull’involucro superano il 25% della superficie disperdente complessiva, l’intervento rientra nella seconda categoria.
Per il secondo livello, il decreto aggiornato prevede anche la verifica della trasmittanza comprensiva dei ponti termici. Il primo livello richiede, insieme all’intervento su oltre il 50% dell’involucro, la ristrutturazione dell’impianto termico per la climatizzazione dell’intero edificio. Le due soglie percentuali, da sole, non descrivono quindi tutti gli obblighi.
Per le opere di riqualificazione entro il relativo ambito, i requisiti riguardano i componenti interessati; non ne deriva automaticamente l’obbligo di isolare tutte le facciate. Restano da verificare le prescrizioni comuni, gli eventuali adempimenti impiantistici e le condizioni del caso concreto.
Rilievo, progetto energetico e documentazione di appalto
Un percorso tecnico coerente con le decisioni dell’assemblea e con la successiva esecuzione si articola nelle seguenti fasi:
- Rilevare il degrado e definire le lavorazioni. Distinguere tinteggiatura, ripristini d’intonaco, interventi sulla muratura e opere sui balconi, senza attribuire a tutto la stessa funzione energetica.
- Individuare l’involucro disperdente. Riconoscere ambienti climatizzati, spazi non climatizzati e superfici che li separano; calcolare l’incidenza delle opere pertinenti.
- Inquadrare norme e adempimenti. Verificare requisiti applicabili, disposizioni regionali, eventuali vincoli e autorizzazioni. La presenza di un vincolo va esaminata nello specifico, non usata come esenzione presunta.
- Progettare la soluzione. Valutare prestazioni, ponti termici, comportamento rispetto all’umidità e dettagli di raccordo. Predisporre calcoli e relazione tecnica quando previsti.
- Confrontare offerte sullo stesso contenuto. Capitolato e computo devono descrivere una soluzione coerente con le verifiche, così che i prezzi siano confrontabili.
Se durante le rimozioni emerge una quantità di intonaco degradato superiore a quella stimata, occorre far rivalutare l’incidenza e le conseguenze progettuali prima di estendere le lavorazioni. Suddividere le voci di un preventivo non cambia, da solo, la natura delle opere.
Il fascicolo di progetto dovrebbe rendere verificabile la corrispondenza fra rilievo, superfici computate, stratigrafie assunte e soluzione appaltata. Per le pareti esistenti, la conoscenza incompleta degli strati deve essere dichiarata e risolta mediante documentazione attendibile o accertamenti pertinenti: non è corretto attribuire una prestazione termica sulla sola base dell’aspetto esterno.
La scelta dell’isolamento richiede inoltre il coordinamento dei raccordi con serramenti, davanzali, balconi, attacchi a terra e copertura. Continuità dello strato isolante, ponti termici e comportamento igrometrico devono essere valutati insieme alla compatibilità del supporto e alle condizioni di posa. Questi aspetti non sono risolti dal solo rispetto dello spessore indicato nel computo.
In fase esecutiva, eventuali variazioni delle superfici o della stratigrafia devono essere ricondotte alle verifiche di progetto e registrate nella documentazione pertinente. Il controllo del direttore dei lavori non sostituisce il calcolo energetico, ma deve consentire di riscontrare che materiali, dettagli ed estensione delle opere siano coerenti con la soluzione verificata.
Per impostare la richiesta alle imprese può essere utile anche la guida alle differenze fra capitolato, computo metrico e preventivo.
Domande frequenti sul rifacimento della facciata
Se tinteggio tutta la facciata devo isolare
Non per il solo fatto di tinteggiarla. La deroga riguarda le finiture termicamente ininfluenti; bisogna però verificare che le opere siano davvero limitate a quelle finiture.
Se rifaccio il 12 per cento di una facciata ho superato la soglia
Non si può stabilire da quel dato. Il 12% della singola facciata non è il 12% della superficie disperdente complessiva dell’edificio: il calcolo va rifatto sul denominatore corretto.
Se non richiedo un bonus posso ignorare i requisiti energetici
No. L’applicazione dei requisiti minimi dipende dall’edificio e dall’intervento, non dalla scelta di chiedere un incentivo. Le eventuali condizioni fiscali costituiscono una verifica distinta.
Fonti ufficiali
- D.M. 28 ottobre 2025, aggiornamento dei requisiti minimi energetici — Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025; articolo 11 per l’entrata in vigore.
- Allegato 1 ufficiale: paragrafi 1.4.1 e 1.4.2 per l’inquadramento, 1.4.3 per le deroghe, 2.2 per la relazione tecnica, 4.2 e 5.2 per le verifiche dell’involucro.
Questa guida descrive il quadro nazionale generale. L’applicazione al singolo condominio richiede l’esame dell’edificio, delle opere effettive, della disciplina regionale e delle eventuali condizioni particolari.