PescaraPubblicato il 18 agosto 2026

Blog | Energia e riqualificazione 18 agosto 2026

L’Attestato di Prestazione Energetica non è soltanto una lettera colorata: ecco come viene redatto, quando serve e quali informazioni offre per impostare correttamente il miglioramento di un immobile.

Schema tecnico di un’abitazione con involucro, impianti e fonti rinnovabili collegati agli indicatori dell’Attestato di Prestazione Energetica — L’APE sintetizza la prestazione convenzionale di involucro e impianti: per scegliere gli interventi serve poi verificare il singolo edificio.

A cura dell’Architetto Nicola Esposto

Quadro normativo verificato alla data di pubblicazione.

L’APE, Attestato di Prestazione Energetica, viene spesso ricordato soltanto quando si vende o si affitta un immobile. In realtà è un documento tecnico che descrive la prestazione energetica di un edificio o di un’unità immobiliare secondo condizioni d’uso convenzionali, attribuisce una classe e indica possibili interventi migliorativi.

La parola decisiva è convenzionali. Il calcolo segue una metodologia comune affinché immobili differenti possano essere valutati con criteri omogenei. Non riproduce necessariamente le bollette di una specifica famiglia: consumi reali e costi dipendono anche da numero di occupanti, orari, temperature impostate, clima effettivo, tariffe e abitudini. Un APE corretto è quindi una fotografia tecnica standardizzata, non una previsione contrattuale della spesa futura.

APE, AQE e diagnosi energetica non sono sinonimi

L’APE ha finalità informative e comparative ed è redatto da un soggetto abilitato nel rispetto dei requisiti di qualificazione e indipendenza. L’AQE, Attestato di Qualificazione Energetica, appartiene invece alla documentazione tecnica dell’opera nei casi previsti dalla disciplina energetica: non attribuisce la classe con la medesima funzione pubblica dell’APE e ruoli, responsabilità e modalità di utilizzo sono differenti.

La diagnosi energetica va più in profondità. Ricostruisce come e dove l’edificio consuma energia, può confrontare il modello con dati d’esercizio, sviluppa scenari di intervento e ne valuta costi, risparmi e interazioni. L’APE può suggerire una direzione; la diagnosi e il progetto stabiliscono se quella direzione è tecnicamente, economicamente e autorizzativamente percorribile.

Documento	Domanda principale	Uso tipico
APE	Qual è la prestazione convenzionale e la classe?	Informazione e adempimenti nei casi previsti
AQE	Quali prestazioni energetiche risultano dalla documentazione tecnica dell’opera?	Adempimenti edilizi ed energetici specifici
Diagnosi	Quali consumi e criticità esistono e quali interventi convengono?	Decisione e progettazione della riqualificazione

Come si redige un APE

La certificazione non consiste nell’inserire una planimetria in un software. Il risultato dipende dalla qualità dei dati, dal sopralluogo e dalla corretta rappresentazione dei sistemi tecnici. Il D.P.R. 75/2013 disciplina i requisiti professionali e i criteri di indipendenza degli esperti e degli organismi incaricati; le Linee guida nazionali del D.M. 26 giugno 2015 definiscono procedura e formato dell’attestato.

Dal 3 giugno 2026 è inoltre efficace il D.M. 28 ottobre 2025, che ha aggiornato il distinto decreto sulle metodologie di calcolo e sui requisiti minimi degli edifici. Questo aggiornamento tecnico non va confuso con una sostituzione automatica del formato nazionale dell’APE: per ogni attestato devono essere usati metodi, strumenti e regole effettivamente vigenti alla data di emissione.

Incarico, documenti e sopralluogo

Il proprietario o il soggetto tenuto all’adempimento incarica un certificatore abilitato. Sono utili planimetrie, dati catastali, pratiche edilizie, relazione energetica di progetto, stratigrafie, schede dei serramenti, libretti d’impianto, rapporti di controllo, dati dei generatori e documentazione delle fonti rinnovabili. L’assenza di un documento non autorizza a inventare il dato: occorre rilevarlo, ricostruirlo con metodo o dichiarare e gestire correttamente l’incertezza.

Le Linee guida prevedono il sopralluogo obbligatorio. Il tecnico verifica identificazione, geometria, destinazione d’uso, confini delle zone climatizzate, orientamenti, superfici disperdenti, serramenti, ombreggiamenti, involucro e impianti realmente presenti. Fotografie e verbale rendono tracciabile l’attività svolta. Un attestato prodotto a distanza, senza conoscere lo stato reale, perde proprio il controllo che distingue un calcolo attendibile da una compilazione formale.

Il modello energetico dell’edificio

Il certificatore costruisce un modello dell’involucro e dei servizi energetici. Considera, secondo la metodologia applicabile, scambi attraverso pareti, coperture, solai e finestre, ponti termici, apporti solari e interni, ventilazione e caratteristiche climatiche. Per gli impianti analizza generazione, distribuzione, accumulo, emissione e regolazione; registra inoltre gli eventuali sistemi rinnovabili.

Il calcolo comprende i servizi presenti e pertinenti alla destinazione d’uso, quali climatizzazione invernale ed estiva, produzione di acqua calda sanitaria, ventilazione meccanica e, negli edifici non residenziali quando applicabile, illuminazione e trasporto di persone o cose. La classe è determinata confrontando l’indice dell’immobile con la scala costruita attraverso l’edificio di riferimento, secondo le Linee guida: non deriva semplicemente dall’età della caldaia o dallo spessore dell’isolante.

Controlli, raccomandazioni e deposito

Prima dell’emissione vanno controllate coerenza geometrica, superfici, servizi, rendimenti, fonti e risultati. Il certificatore formula poi raccomandazioni tecnicamente plausibili, distinguendo gli interventi che possono ricadere in una ristrutturazione importante dagli altri miglioramenti. L’attestato viene firmato, trasmesso secondo la procedura dell’autorità competente e consegnato al richiedente. Codice identificativo, date, firma e registrazione consentono di verificarne provenienza e validità. In Abruzzo il portale APE Abruzzo gestisce il registro dei certificatori, il catasto degli attestati e l’integrazione con il SIAPE; modalità operative e oneri di trasmissione devono essere controllati al momento del deposito.

Quando l’APE è obbligatorio: adempimenti distinti

Dire genericamente «serve l’APE» non basta. La normativa distingue produzione, disponibilità, consegna, clausola contrattuale, allegazione, indicazioni negli annunci e affissione. Per capire l’adempimento corretto occorre qualificare edificio, operazione e soggetti coinvolti.

Produzione, disponibilità e consegna

Per gli edifici nuovi e quelli sottoposti a ristrutturazione importante, l’APE deve essere prodotto prima del rilascio del certificato di agibilità, a cura del costruttore o del proprietario. Per gli edifici esistenti il proprietario deve produrlo, se non già disponibile, in caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito o nuova locazione. Nelle trattative di vendita o nuova locazione la disponibilità al potenziale acquirente o conduttore è richiesta dall’avvio, mentre la consegna avviene alla conclusione: sono due momenti distinti.

Contratti e annunci immobiliari

Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o singole unità immobiliari soggetti a registrazione deve comparire la clausola con cui l’acquirente o il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e documentazione energetica, comprensiva dell’APE. La copia dell’attestato va allegata agli stessi atti, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari: clausola e allegazione sono quindi obblighi distinti, e questa disciplina contrattuale non va estesa automaticamente ai trasferimenti gratuiti. Negli annunci di vendita o locazione devono essere riportati gli indicatori e la classe richiesti; l’articolo 6 esclude da tale obbligo gli annunci relativi a locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno. Consegnare un PDF all’ultimo momento non sana automaticamente tutti gli adempimenti precedenti.

Affissione negli edifici aperti al pubblico

Per gli edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 250 m², l’articolo 6 prevede la produzione dell’attestato, se non già disponibile, e la sua affissione in luogo chiaramente visibile. Per gli altri edifici aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 m², l’affissione è obbligatoria quando l’APE è stato rilasciato nei casi previsti. Non basta quindi definire genericamente un edificio “pubblico”: vanno controllati utilizzo, proprietà o gestione, apertura al pubblico, superficie e disponibilità dell’attestato.

Validità e aggiornamento

Nel quadro verificato alla data indicata, l’APE ha una validità temporale massima di dieci anni dal rilascio ed è aggiornato dopo interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modificano la classe energetica. La validità massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni sui controlli di efficienza energetica dei sistemi tecnici, in particolare degli impianti termici. Se non viene rispettata una prescritta scadenza di controllo, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della prima scadenza non rispettata; i libretti di impianto sono allegati all’attestato in originale o copia. Per questo data “valido fino al”, libretto d’impianto e controlli non devono essere letti separatamente.

Esclusioni: mai affidarsi alla sola categoria catastale

L’articolo 3 individua categorie escluse, tra cui, alle condizioni specificate, alcuni edifici industriali o artigianali riscaldati per esigenze produttive, edifici rurali non residenziali privi di climatizzazione, edifici inagibili o collabenti, fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m², ambienti come box o depositi il cui uso standard non comporta climatizzazione e luoghi di culto. Per gli immobili tutelati l’esclusione richiede il previo giudizio dell’autorità competente quando il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un’alterazione sostanziale del carattere o dell’aspetto. L’esclusione deve essere verificata sul caso concreto: descrizione catastale, assenza di impianto o stato di fatto, da soli, possono non essere sufficienti.

Responsabilità e sanzioni

Gli articoli 6, comma 3, e 15 disciplinano le conseguenze per attestati non conformi e per omissioni riferite a certificatore, costruttore, proprietario, parti contrattuali e responsabile dell’annuncio. Gli importi nazionali verificati alla data di pubblicazione devono sempre essere collegati alla specifica condotta:

Violazione	Sanzione amministrativa nazionale
APE redatto senza rispettare criteri e metodi	Da 700 a 4.200 euro per il professionista, oltre alla comunicazione all’ordine o collegio
Mancanza dell’APE per nuova costruzione o ristrutturazione importante	Da 3.000 a 18.000 euro a carico del costruttore o proprietario
Vendita senza APE	Da 3.000 a 18.000 euro a carico del proprietario
Nuova locazione senza APE	Da 300 a 1.800 euro a carico del proprietario
Annuncio privo dei parametri energetici richiesti	Da 500 a 3.000 euro a carico del responsabile dell’annuncio
Omessa dichiarazione contrattuale o allegazione, quando dovuta, in compravendita, trasferimento oneroso o nuova locazione registrata diversa dalla singola unità	Da 3.000 a 18.000 euro, a carico delle parti in solido e in parti uguali
Omessa dichiarazione nella nuova locazione soggetta a registrazione di una singola unità	Da 1.000 a 4.000 euro, a carico delle parti in solido e in parti uguali, ridotta alla metà per contratti fino a tre anni

Il pagamento della sanzione contrattuale non elimina l’obbligo di presentare alla regione o provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell’APE entro quarantacinque giorni. Prima di un atto o di una pubblicazione immobiliare occorre quindi consultare il testo vigente e verificare anche le disposizioni regionali applicabili.

Come leggere l’APE senza fermarsi alla lettera

Nel modello nazionale vigente alla data di pubblicazione, la scala va da A4 a G, ma la lettera è il risultato sintetico. Per interpretarla occorre verificare quali servizi sono inclusi e leggere gli indici che la generano.

Il quadro europeo è in transizione per effetto della direttiva (UE) 2024/1275. Alla data del 18 agosto 2026 non risulta operativo in Italia un nuovo modello nazionale A–G: la nuova scala europea non deve quindi essere applicata automaticamente a un attestato italiano. Il certificatore deve usare il modello e le regole resi operativi dagli atti nazionali e regionali vigenti al momento dell’emissione.

Campo	Che cosa indica	Errore da evitare
EPgl,nren	Indice globale di energia primaria non rinnovabile, usato per la classificazione	Confonderlo con i kWh di una bolletta
EPgl,ren	Indice globale riferito all’energia primaria rinnovabile	Leggerlo come una percentuale o sommarlo senza criterio
Servizi presenti	Quali usi energetici entrano nel calcolo	Confrontare attestati con servizi diversi
Vettori energetici	Fonti e quantità convenzionali associate ai servizi, come elettricità, gas o biomassa	Trattarli come consumi di bolletta senza verificarne unità e confine
Emissioni di CO₂	Indicatore convenzionale delle emissioni associate alla prestazione calcolata	Leggerlo come misura delle emissioni reali di una specifica famiglia
Involucro	Qualità del fabbricato in inverno e in estate, al netto degli impianti	Ridurre tutto alla presenza del cappotto
Raccomandazioni	Prime ipotesi di miglioramento	Considerarle progetto o preventivo
Classe o prestazione conseguibile	Esito sintetico associato agli interventi raccomandati nel formato APE	Considerarlo un risultato garantito senza diagnosi, progetto e verifica dei lavori

Classe ed EPgl,nren

L’EPgl,nren, normalmente espresso in kWh per metro quadrato e anno, rappresenta l’energia primaria non rinnovabile riferita ai servizi considerati. Serve a individuare la classe rispetto all’edificio di riferimento. Due immobili con uguale EPgl,nren possono però avere problemi differenti: uno può disperdere molto ma avere un impianto relativamente efficiente, l’altro un involucro migliore ma una generazione e regolazione penalizzanti.

EPgl,ren, fonti e servizi

L’EPgl,ren completa la lettura mostrando la componente rinnovabile in termini di energia primaria. Non è, da solo, una misura di autosufficienza e non equivale alla quota di energia prodotta dal fotovoltaico. Nelle pagine di dettaglio vanno controllati vettori energetici, impianti, potenze, rendimenti e quantità convenzionali. Soprattutto, bisogna confrontare immobili omogenei per destinazione e servizi valutati.

Involucro invernale ed estivo

Gli indicatori qualitativi del fabbricato aiutano a distinguere il comportamento dell’involucro dall’efficienza degli impianti. Una prestazione invernale debole orienta l’attenzione verso dispersioni, discontinuità e ricambi d’aria; una criticità estiva richiede di considerare apporti solari, schermature, copertura, inerzia e ventilazione. Sono segnali di approfondimento, non diagnosi automatiche.

Raccomandazioni

L’APE deve indicare interventi migliorativi e i risultati sintetici previsti dal formato. Sono informazioni preziose se coerenti con il rilievo, ma non verificano necessariamente fattibilità edilizia, condominiale, strutturale, impiantistica o paesaggistica. Nemmeno sostituiscono computo, progetto e analisi economica. La raccomandazione “sostituire il generatore”, per esempio, richiede la verifica di fabbisogno, potenza, temperature di mandata, terminali, distribuzione, regolazione e disponibilità elettrica.

Dall’APE a un piano di miglioramento credibile

Il percorso non dovrebbe iniziare dalla domanda «come salgo di due classi?», ma da «dove si trovano le perdite e quali condizioni voglio migliorare?». La classe è un indicatore; il progetto deve occuparsi anche di comfort, umidità, qualità dell’aria, manutenzione, costi e durata utile. Il rapporto fra prestazione energetica e valore dell’edificio è approfondito anche nell’articolo ArkiStudio “Cos’è la riqualificazione energetica e perché riguarda il valore degli edifici”.

Per un primo orientamento, il simulatore gratuito ArkiEnergy di ArkiStudio raccoglie dati su edificio, involucro e impianti e restituisce una fascia energetica probabile, le criticità da verificare e tre possibili livelli di intervento. È una bussola preliminare: non costituisce APE, diagnosi energetica, progetto, computo, preventivo o garanzia di risparmio.

Verificare l’attestato: identificazione, geometria, involucro, servizi, impianti, data del sopralluogo, firma e registrazione.
Confrontare con l’uso reale: bollette, occupazione, temperature e disservizi aiutano a spiegare gli scostamenti.
Individuare le criticità: dispersioni, ponti termici, apporti estivi, generazione, distribuzione, terminali e regolazione.
Costruire scenari integrati: involucro e impianti devono essere valutati insieme, anche per evitare sovradimensionamenti.
Verificare la fattibilità: vincoli edilizi, strutturali, condominiali, antincendio, acustici, impiantistici e paesaggistici.
Progettare e misurare: costi, risparmi, comfort, emissioni, manutenzione e sequenza dei lavori.

In una riga: l’APE indica dove guardare; la diagnosi e il progetto decidono che cosa fare.

Domande frequenti

Un immobile in classe alta avrà sempre bollette basse?

No. La classe descrive una prestazione convenzionale; bollette e spesa dipendono anche da uso, clima reale, tariffe e gestione. Una classe migliore resta un’informazione importante, ma non è una garanzia di costo.

Si può redigere un APE senza sopralluogo?

No: le Linee guida nazionali includono il sopralluogo tra le attività obbligatorie della procedura di attestazione.

L’APE certifica la conformità urbanistica, catastale, strutturale o impiantistica?

No. Identifica e modella l’immobile ai fini energetici, ma non sostituisce l’accesso agli atti e la verifica dello stato legittimo, la verifica di conformità urbanistica e catastale, i controlli strutturali, le dichiarazioni e verifiche impiantistiche o altre verifiche specialistiche.

Basta l’APE per scegliere una pompa di calore?

No. Occorre calcolare i carichi, conoscere le temperature richieste dai terminali, leggere le curve di prestazione, verificare clima, potenza elettrica e strategia per l’acqua calda. L’indice annuale dell’APE non è il dimensionamento della macchina.

Come si controlla l’autenticità?

Si verificano codice identificativo, firma, date e registrazione attraverso il sistema o l’autorità territorialmente competente. La procedura operativa applicabile in Abruzzo va controllata nella versione vigente al momento della verifica.

APE: come si redige, quando è obbligatorio e come leggerlo per migliorare il proprio immobile